El Gobierno Nacional puso sobre la mesa un borrador de decreto que podría marcar un cambio estructural en el mercado de la vivienda de interés social (VIS) en Colombia. La iniciativa busca que el precio de este tipo de viviendas deje de ajustarse automáticamente con el salario mínimo y pase a calcularse con base en el Índice de Costos de la Construcción de Edificaciones (Icoced), un indicador técnico elaborado por el Dane que refleja los costos reales del sector constructor.
La propuesta surge tras el fuerte incremento del 23,7 % del salario mínimo en 2026, un ajuste que tuvo un impacto inmediato y significativo en el valor de la VIS. Debido a que desde 1997 los topes de estas viviendas están atados al salario mínimo, el aumento salarial provocó que, en cuestión de meses, el precio de la vivienda VIS subiera entre 29 y 48 millones de pesos, muy por encima del IPC y de la productividad laboral.
El problema de fondo: una indexación que encarece la VIS
La indexación del precio de la vivienda VIS al salario mínimo ha sido objeto de críticas durante años, pero el escenario actual evidenció con mayor fuerza sus efectos adversos. Cada incremento salarial, aunque positivo para los trabajadores, termina trasladándose de forma automática al valor de las viviendas, incluso cuando los costos reales de materiales, insumos y construcción no aumentan en la misma proporción.
Ante este contexto, el Gobierno considera necesario romper esa dependencia histórica para evitar que los hogares de bajos y medianos ingresos enfrenten precios cada vez más inaccesibles al momento de comprar vivienda.
El corazón del decreto: desindexar la VIS del salario mínimo
El eje central del borrador de decreto consiste en que el precio de la vivienda de interés social ya no se ajuste con el salario mínimo, sino con el Icoced, indicador que mide la evolución de los costos reales de construcción. De esta manera, el valor de las viviendas respondería a variables propias del sector y no a decisiones salariales que obedecen a otros factores económicos y sociales.
Aunque el tope máximo de la VIS se mantiene en 135 salarios mínimos, el cambio clave radica en la forma de fijar el precio. A partir de la entrada en vigencia del decreto, el valor deberá establecerse en pesos desde el inicio del negocio, ya sea en la separación del inmueble, la promesa de compraventa o el contrato fiduciario. Ese precio no podrá modificarse durante todo el proceso hasta la escrituración, incluso si el salario mínimo vuelve a incrementarse.
Solo se contemplan ajustes excepcionales cuando el Icoced registre aumentos extraordinarios que reflejen un alza real y significativa en los costos de construcción.
¿Qué busca el Gobierno con este cambio?
Con esta propuesta normativa, el Ejecutivo pretende varios objetivos estratégicos:
- Evitar aumentos automáticos y desproporcionados en el precio de la vivienda VIS cada vez que sube el salario mínimo.
- Brindar mayor estabilidad y previsibilidad a las familias que compran vivienda sobre planos o en proceso de construcción.
- Proteger el acceso a subsidios de vivienda y al crédito hipotecario para hogares de bajos y medianos ingresos.
- Lograr que el precio de la VIS refleje los costos reales de construir, y no una variable externa como el salario mínimo.
Un solo tope nacional para la vivienda VIS
El borrador de decreto también introduce un cambio relevante en los topes de precio. Se eliminan los límites diferenciados que existían hasta ahora, como el de 150 salarios mínimos para grandes ciudades y el de 175 salarios mínimos para proyectos de renovación urbana.
En su lugar, se establece un tope único nacional de 135 salarios mínimos para todas las viviendas VIS del país. La única excepción sería San Andrés y Providencia, donde el límite se fijaría en 280 salarios mínimos, debido a los mayores costos asociados a la condición insular.
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En términos prácticos, esto significa que en 2026 ninguna vivienda VIS nueva podría superar los $236.372.175, siempre que el contrato se firme bajo las nuevas reglas establecidas en el decreto.
Incertidumbre, debate y advertencias del sector constructor
Pese a que la iniciativa busca proteger a los compradores, el borrador también genera inquietudes. Una de las principales preocupaciones se centra en quienes firmaron contratos en años anteriores con precios que podrían superar el nuevo tope. En esos casos, existe el riesgo de que las viviendas pierdan su condición de VIS, lo que implicaría la pérdida de subsidios y el acceso a créditos en condiciones favorables.
Desde el sector constructor, algunos gremios advierten que si los precios no logran reflejar adecuadamente los costos del suelo, la mano de obra y los insumos, podría reducirse la oferta de vivienda VIS. Esto, a mediano plazo, podría presionar al alza la vivienda usada y los arriendos, afectando el mercado inmobiliario en su conjunto.
Aun así, el mensaje del Gobierno es contundente: la vivienda de interés social no debería encarecerse por el salario mínimo, sino ajustarse a los costos reales de construcción, como una forma de garantizar el acceso a una vivienda digna para millones de familias colombianas.
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