Estudio documental con datos oficiales sobre la actividad inmobiliaria y las comprobaciones que siguen siendo necesarias.

Revisión jurídica: Sebastián Giraldo, abogado inmobiliario en Bogotá

Última revisión: octubre de 2026

Bogotá entró en 2026 con una actividad residencial más intensa, especialmente en vivienda de interés social. El movimiento del mercado crea oportunidades para compradores, constructores e inversionistas, pero también aumenta el número de decisiones que se toman bajo presión. Una separación, una promesa o un plan de pagos pueden firmarse antes de que el comprador comprenda el estado jurídico del inmueble y las obligaciones que asumirá.

Este estudio reúne cifras publicadas por la Secretaría Distrital del Hábitat, el Observatorio de Hábitat de Bogotá, la Superintendencia de Notariado y Registro y la Superintendencia de Industria y Comercio. Los datos describen el mercado; no permiten concluir que una operación concreta sea segura o riesgosa. Esa valoración depende de los documentos del inmueble y del negocio.

El mercado recuperó actividad

El boletín de mercado inmobiliario del Distrito reportó 10.326 viviendas lanzadas en Bogotá durante 2025, un aumento del 17,5 por ciento frente a las 8.789 de 2024. La vivienda VIS incluida la VIP pasó de 7.120 a 7.586 unidades. La vivienda No VIS creció de 1.669 a 2.740 unidades.

La actividad continuó en 2026. Durante enero y febrero se vendieron 4.827 viviendas VIS en la ciudad, 2,7 por ciento más que en el mismo periodo de 2025. En esos dos meses se lanzaron 3.820 unidades VIS, un incremento anual del 17,1 por ciento. La Secretaría Distrital del Hábitat estimó que Bogotá concentró el 31,2 por ciento de las ventas nacionales de vivienda VIS durante el periodo informado.

El Censo de Edificaciones del DANE, citado por la Secretaría del Hábitat, registró 49.883 viviendas iniciadas en Bogotá durante 2025. El dato fue 11,3 por ciento superior al de 2024. El 61 por ciento de las unidades iniciadas correspondió a vivienda VIS.

Los precios también aumentaron

El Observatorio de Hábitat informó que el precio de la vivienda nueva en Bogotá creció 8,64 por ciento anual al cierre del segundo trimestre de 2026. El aumento fue superior a la inflación informada para el periodo y tuvo una dinámica especialmente marcada en los segmentos de menor precio.

Un mercado con más lanzamientos y precios al alza puede acortar el tiempo que una familia se concede para comparar proyectos. Sin embargo, la urgencia comercial no modifica los pasos jurídicos de la compraventa. La separación, la fiducia, la promesa, la escritura y el registro producen efectos diferentes y deben leerse como partes de una sola operación.

La promesa no transfiere la propiedad

En Colombia, la adquisición de un inmueble requiere escritura pública y su inscripción en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos competente. La promesa fija las condiciones para celebrar el contrato futuro, pero no convierte por sí sola al comprador en propietario.

Por eso la promesa debe identificar con precisión el inmueble, el precio, la forma de pago, la fecha o condición para firmar la escritura, la entrega, las obligaciones previas y las consecuencias del incumplimiento. En vivienda nueva también deben compararse la publicidad, el contrato de separación, las instrucciones de la fiducia y los anexos técnicos. Una diferencia entre esos documentos puede convertirse después en una discusión sobre áreas, acabados, plazos o devoluciones.

El certificado debe leerse junto con sus antecedentes

La Superintendencia de Notariado y Registro explica que el Certificado de Tradición y Libertad permite conocer la situación jurídica y la tradición de los bienes sometidos a registro. En el folio pueden aparecer compraventas, hipotecas, embargos, patrimonio de familia, afectaciones, usufructos, demandas y otras inscripciones.

El certificado es indispensable, pero una anotación breve no reemplaza el documento que la originó. También conviene verificar la identidad y capacidad de quien vende, la cadena de titularidad, las escrituras anteriores, el estado catastral, las deudas de administración y la situación física del predio. Cuando el folio contiene gravámenes, limitaciones, falsas tradiciones o antecedentes difíciles de interpretar, la participación de abogados inmobiliarios en Bogotá puede ayudar a relacionar el registro con las obligaciones que se pretenden firmar.

La revisión debe hacerse antes de entregar sumas que no puedan recuperarse con facilidad. El hecho de que una hipoteca vaya a cancelarse con el precio de venta, por ejemplo, exige definir quién recibe el dinero, qué documentos se radicarán y qué sucede si la cancelación no se inscribe como estaba previsto.

La vivienda nueva tiene reglas de información

El Ministerio de Vivienda recordó en diciembre de 2025 que el precio que obliga al consumidor debe informarse en pesos colombianos y corresponde al comunicado cuando manifiesta su voluntad de adquirir el inmueble. La regla busca evitar que un precio anunciado cambie después por una referencia variable que el comprador no controlaba.

La Superintendencia de Industria y Comercio también ha señalado que el consumidor inmobiliario atraviesa una etapa precontractual prolongada. Durante ella puede firmar cotizaciones, cartas de instrucciones, contratos de separación, documentos fiduciarios y promesas. Cada documento puede incorporar obligaciones, penalidades o causales de devolución.

En vivienda sobre planos conviene comprobar el punto de equilibrio, el manejo fiduciario de los recursos, las condiciones de desistimiento, la fecha estimada de entrega, las prórrogas, las áreas privadas y construidas, los bienes comunes y el procedimiento para reportar defectos. La lectura aislada de una pieza publicitaria no permite conocer el alcance completo del negocio.

Propiedad horizontal y gastos posteriores

Muchos inmuebles de Bogotá están sometidos a propiedad horizontal. El comprador no adquiere solamente un espacio privado. También queda vinculado al reglamento, a los coeficientes, a las cuotas ordinarias y extraordinarias y a las decisiones válidamente adoptadas por la copropiedad.

Antes de firmar es útil conocer el reglamento, el presupuesto, el estado de cartera y la existencia de cuotas extraordinarias aprobadas. En proyectos nuevos deben revisarse la entrega de zonas comunes y el papel del propietario inicial y del administrador provisional. Estos aspectos afectan el costo real de la vivienda después de la entrega.

Qué muestran y qué no muestran las cifras

Los datos oficiales confirman un aumento de lanzamientos, iniciaciones, ventas VIS y precios en los periodos citados. No muestran cuántos negocios tuvieron problemas contractuales ni calculan una probabilidad de litigio. Tampoco permiten comparar todos los barrios o tipos de vivienda con una sola cifra.

La conclusión práctica es más limitada. Cuantas más decisiones se toman en un mercado activo, más importante resulta ordenar la documentación antes de comprometer el patrimonio. La verificación registral, contractual, urbanística y financiera debe corresponder al inmueble concreto y a la etapa del negocio.

Revisión jurídica del contenido

Sebastián Giraldo
Abogado responsable del área inmobiliaria de Abogados Bogotá

Sebastián Giraldo es abogado egresado de la Universidad Militar Nueva Granada. Cuenta con más de cinco años de experiencia profesional y desarrolla su práctica en derecho civil e inmobiliario, contratos relacionados con bienes raíces y resolución de conflictos sobre propiedad, posesión y derechos patrimoniales.

Su trabajo comprende la revisión jurídica de compraventas, promesas de compraventa, contratos de arrendamiento, certificados de tradición, escrituras, estudios de títulos, propiedad horizontal y procesos relacionados con bienes inmuebles.

Sebastián revisó el contenido jurídico de este artículo para comprobar la precisión de los conceptos legales, las actuaciones descritas y las recomendaciones dirigidas a propietarios, compradores, vendedores, arrendadores y demás personas involucradas en una operación o conflicto inmobiliario.